تخریب برج بیمارستان سابق براکنریج، آغازگر توسعه مجدد ملک متعلق به شرکت Prime Central Health خواهد بود که در حال حاضر بودجه مراقبت‌های بهداشتی آینده را تأمین می‌کند.

(آستین) - به مدت نیم قرن، بیمارستان مرکز پزشکی دانشگاه براکنریج (UMCB) بر فراز بزرگراه I-35 و خیابان پانزدهم قرار داشت - نقطه عطفی در مراقبت‌های بیمارستانی برای آستین و شهرستان تراویس.

Central Health که از ماه مه ۲۰۱۷ تعطیل شده بود، روز چهارشنبه اعلام کرد که روند تخریب ساختمان برج بیمارستان ۹ طبقه، تابستان امسال آغاز خواهد شد. Central Health، مالک ۱۴.۳ هکتار زمین اطراف برج، این ملک را بازسازی خواهد کرد و با ایجاد درآمد، هزینه‌های مراقبت‌های بهداشتی ساکنان کم‌درآمد شهرستان تراویس را تأمین خواهد کرد. Central Health ناحیه مراقبت‌های بهداشتی شهرستان تراویس است که بودجه مراقبت از حدود ۱ نفر از هر ۷ نفر ساکن شهرستان تراویس یا تقریباً ۱۸۴۰۰۰ نفر را تأمین می‌کند.

دکتر گوادالوپه زامورا، رئیس هیئت مدیره Central Health و پزشک باسابقه آستین، گفت: «برج بیمارستان سابق خاطرات ویژه زیادی را برای این جامعه در خود جای داده است. ما به افرادی که اینجا متولد شده‌اند، مراقبت‌های حیاتی را در اینجا دریافت کرده‌اند، خانواده‌هایی که در اینجا با عزیزان خود خداحافظی کرده‌اند و البته کارکنان، پرستاران و پزشکانی که در اینجا کار کرده‌اند، ادای احترام می‌کنیم. با فرو ریختن برج، فصل جدیدی در ارائه خدمات درمانی در جامعه ما آغاز می‌شود.»

ملک واقع در مرکز شهر Central Health که قبلاً با نام پردیس براکنریج شناخته می‌شد، به مدت ۱۳۳ سال - از سال ۱۸۸۴ تا ۲۰۱۷ - محل بیمارستان عمومی جامعه بود. شهر آستین در سال ۲۰۰۴ مالکیت بیمارستان و ملک را به Central Health منتقل کرد که شامل اجاره‌نامه‌ای با Ascension Seton برای اداره بیمارستان شبکه ایمنی شهرستان تراویس بود. در ماه مه ۲۰۱۷، Ascension Seton عملیات بیمارستان را به آن سوی خیابان به مرکز پزشکی جدید Dell Seton در دانشگاه تگزاس (UT) منتقل کرد و راه را برای توسعه مجدد ملک هموار کرد. مرکز ترومای پیشرفته سطح ۱ توسط Ascension Seton بدون هزینه‌های مالیات بر دارایی محلی ساخته شده است و به عنوان بیمارستان آموزشی اصلی برای دانشکده پزشکی Dell در UT عمل می‌کند، که مستقیماً در آن سوی خیابان ملک Central Health قرار دارد.

چهار سال پیش، Central Health یک فرآیند جامع مشارکت اجتماعی را برای کمک به برنامه‌ریزی برای آینده ملک خود در مرکز شهر آغاز کرد که منجر به یک طرح جامع با سه اصل کلی شد: ماموریت، نظارت و مشارکت. در حالی که جامعه تصریح کرد که اولویت اول آن ایجاد درآمد برای مراقبت‌های بهداشتی است، ساکنان همچنین یک توسعه چندمنظوره با تمرکز بر نوآوری‌های پزشکی و بهداشتی، مشاغل، خرده‌فروشی و موارد دیگر را در قلب آنچه اکنون منطقه نوآوری پایتخت نامیده می‌شود، پیش‌بینی کردند. از طریق جلسات عمومی، نظرسنجی‌ها و گفتگوهای تسهیل‌شده، جامعه چشم‌اندازی از توسعه‌ای را ایجاد کرد که قابل پیاده‌روی، با ساخت پایدار و شامل دسترسی به پارک والر کریک در نزدیکی باشد.

مایک گیسلین، رئیس و مدیرعامل Central Health، گفت: «اگرچه استراتژی اجرایی ما تغییر کرده است، اما اصول پشت طرح جامع توسعه‌یافته توسط جامعه همچنان راهنمای توسعه ما است. از همه مهم‌تر، این پروژه بازسازی به تأمین نیازهای رو به رشد مراقبت‌های بهداشتی افرادی که Central Health به آنها خدمت می‌کند، کمک خواهد کرد. ما در حال گسترش دسترسی به مراقبت‌های بهداشتی و سرمایه‌گذاری درآمد حاصل از این بازسازی در سلامت مردم هستیم.»

ملک Central Health به شش بلوک تقسیم شده است و به عنوان یک ملک درجه یک برای شرکت‌ها و سازمان‌هایی که بر تحقیقات سلامت، نوآوری، جامعه و آموزش تمرکز دارند، در نظر گرفته می‌شود.

گرگوری ال. فنوز، رئیس دانشگاه تگزاس در آستین، گفت: «این نقطه عطف بعدی در برنامه‌های مشترک ما برای تحول سلامت و ترویج مدل‌های جدید مراقبت‌های بالینی در آستین است. ایجاد دانشکده پزشکی دل در دانشگاه تگزاس، افتتاح مرکز پزشکی دل ستون در دانشگاه تگزاس و اکنون، با همکاری شرکایمان، توسعه مجدد ملک Central Health بخشی از تعهد دانشگاه تگزاس برای خدمت به جامعه ما است.»

پس از جستجوی اولیه برای یک توسعه‌دهنده اصلی برای پروژه، Central Health در اواخر سال 2017 شروع به اجاره ملک به صورت قطعه به قطعه کرد تا در اسرع وقت درآمدزایی کند. Central Health در ابتدا دو بلوک از ملک را اجاره کرد و شروع به آماده‌سازی کل ملک برای توسعه مجدد کرد. Central Health گزینه‌های خود را برای ادامه توسعه مجدد کل ملک به صورت قطعه به قطعه با یک یا چند توسعه‌دهنده، فروش ملک یا استفاده از ترکیبی از گزینه‌ها باز نگه می‌دارد.

مایک گیسلین گفت: «اگر ما به یک استراتژی توسعه‌دهنده‌ی اصلی پایبند می‌ماندیم، حداقل ۱۵ سال طول می‌کشید تا ۱TP2T به درآمد خالص برسد، و این از نظر تأمین مالی مأموریت ما منطقی نبود.»

رویکرد اجاره بلوک به بلوک سودآور است
در ژوئن ۲۰۱۸، Central Health دو بلوک از شش بلوک را به یک شرکت مشارکت محدود محلی (LP) به نام بنیاد توسعه آموزش عالی ۲۰۳۳، که قبلاً صندوق ۲۰۳۳ نام داشت، اجاره داد. این بنیاد توسط سندی گاتسمن، فارغ‌التحصیل دانشگاه تگزاس، برای حمایت از رشد آینده Dell Med و دانشگاه تگزاس آستین تأسیس شد و تاکنون ۲.۷۵ میلیون دلار اجاره پایه پرداخت کرده است. پس از شروع ساخت بلوک ۱۶۴ که برای ژوئن ۲۰۱۹ برنامه‌ریزی شده است، این بنیاد ۱.۳۵ میلیون دلار دیگر به Central Health بدهکار است که مجموع آن را در سال مالی ۲۰۱۹ به ۱TP8T4.1 میلیون دلار می‌رساند. در طول مدت اجاره، این بنیاد بیش از ۱TP8T460 میلیون دلار برای Central Health درآمد ایجاد خواهد کرد.

شرکت Ascension Seton همچنان مرکز آموزشی کلینیک Ascension (بیمارستان اصلی کودکان آستین) و پارکینگ خیابان‌های پانزدهم و رد ریور که به بیمارستان جدید خدمات ارائه می‌دهد را اجاره کرده است. ساختمان‌های باقی‌مانده در این ملک خالی و در انتظار تخریب هستند، از جمله ساختمان اداری حرفه‌ای که زمانی مرکز بهداشت CommUnityCare Blackstock با بودجه Central Health را در خود جای داده بود. Blackstock، محل برنامه اقامت خانوادگی Dell Med، در ماه مارس به مرکز بهداشت و سلامت جنوب شرقی Central Health منتقل شد.

مسائل کلیدی در مورد تخریب ملک در مرکز شهر Central Health
Central Health در حال برنامه‌ریزی برای تخریب تمام ساختمان‌ها و سازه‌های بلااستفاده، از جمله برج بیمارستان سابق، است و به توسعه‌دهندگان آینده فرصتی برای ساخت‌وساز می‌دهد. استیون لمپ، معاون رئیس املاک و مستغلات و تأسیسات، گفت: «Central Health گزینه‌های متعددی را برای تغییر کاربری برج بیمارستان سابق بررسی کرده است، از جمله تبدیل آن به یک بیمارستان توانبخشی، هتل، مسکن چند خانواری، مسکن دانشجویی، فضای اداری خلاقانه، آزمایشگاه‌های نوآوری و موارد دیگر. با این حال، این ساختمان منسوخ شده است و پس از بازسازی، طول عمر محدودی خواهد داشت. با تخریب ساختمان قدیمی و توسعه کامل ملک، Central Health به طور قابل توجهی هم ارزش زمین و هم پتانسیل درآمد را افزایش می‌دهد.»

پهنه‌بندی
ملک مرکز شهر Central Health در حال حاضر برای استفاده عمومی در منطقه P قرار دارد که تراکم و پتانسیل درآمدزایی را محدود می‌کند. Central Health مایل است این ملک به منطقه تجاری مرکزی تغییر کاربری دهد که امکان تراکم بالا را فراهم می‌کند و منجر به افزایش ارزش زمین، پتانسیل توسعه و درآمد مالیاتی املاک شهری می‌شود.